よくあるご質問

土地や建物はどのように評価しますか?

◆土地はどのように評価しますか?

更地価格は、比準価格、収益価格および積算価格を関連づけ、かつ、公示価格を規準として評価します。更地とは、宅地(建物の建築が可能である土地)について、建物が存在しない状態における、また、借地権等所有権を制限する権利が設定されていない土地をいいます。したがって、耕作されていない農地や樹木のない山林は、宅地ではないので更地とはいいません。また、借地上に建物が存しない場合でも、それは借地権が付着しているので更地とはいいません。
更地の鑑定評価は、一般に、取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格、ならびに原価法に基づく積算価格を関連づけ、かつ、公示価格もしくは基準地価格を規準として決定します。なお、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きいときは、開発法に基づき求めた試算価格を比較考量して決定することになります。
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◆建物はどのように評価しますか?

建物とは、一般に、屋根および周壁、またはこれに類するものを有し、住居、店舗、工場等その目的とする用途に供することができる状態にある土地上の建造物をいいます。建築中の建物がどの程度に達したときに独立の不動産となるかは、物理的構造のみを標準とすべきでなく、建物取引または建物利用の目的から、社会観念上独立した建物としての効用を有すると認めることができるか否かにより決せられます。

建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物と敷地は密接に関連しており、通常、両者は一体として鑑定評価の対象となりますが、地主が借地契約解除後借地人の建物を買い取る場合など、建物自体を評価する場合もあります。

「基準」は、建物の評価について「建物およびその敷地が一体として市場性を有する場合」  「建物およびその敷地が一体として市場性を有しない場合(例えば、歴史的建築物、寺院などの宗教建築物)」に分け、前者については、積算価格、配分法に基づく比準価格および建物残余法による収益価格を関連づけて評価するものとし、後者については、積算価格を標準として評価するものとしています。一般的には、建物の建築に要する費用に着目し再調達原価(価格時点において建物を新築する場合に要する建築費用)を建物建築後の経過年数等により減価修正して積算価格を求める原価法が多く採用されています。

 


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