よくあるご質問

どのような時に不動産鑑定評価書が必要ですか?

◆あらゆる不動産取引の際に必要です

不動産にまつわるさまざまな取引が行われるときに必要となります。  具体的には、次のような場合に必要となります。

(1)不動産を賃貸借する時

ビルやマンションなどの家賃の決定には、誰もが納得のいく賃料にすることが必要です。このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。また、借地権、借家権価格、区分所有権などの財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は有効です。

(2)不動産を担保に入れる時

お手持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。逆に担保に取る場合は、評価額がはっきりしていることが絶対条件です。また、工場財団を担保とする場合は、機械装置などを含む鑑定評価が必要になります。このようなときは、各金融機関から高い信頼を得ている鑑定評価書があれば効果的です。

(3)相続の時

財産相続で一番問題となるのが土地・建物など、不動産の分配です。鑑定評価を受ければ、適正な価格がはっきりし、公平な相続財産の分配をすることができます。

(4)不動産を売買、交換する時

「思いどおりの値がつけば手放したい」と思っているときなど、まず、あなたの不動産の適正な価格を知っておく必要があります。また不動産を買うとき、(等価)交換するときにも、鑑定評価をしておけば、安心して取引を進められます。

(5)課税上の不服申立や裁判の時

課税上の不服申立や裁判上の争いなどの場合、鑑定評価を受けていると便利なことが多いものです。

(6)共同ビルなどの権利調整の時

共同ビルの権利調整や再開発関連の場合は、権利関係が複雑で、煩雑なものです。複雑なものをスッキリさせ、無用なトラブルを防ぐためにも、客観的で公平な鑑定評価が必要です。

 

 

不動産鑑定士とは、どのような職業ですか?

◆不動産の有効利用を判定し「適正な地価」を判断

不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。 具体的には、国や都道府県が土地の適正な価格をー般に公表するための、地価公示制度や地価調査の制度をはじめとして、公共用地の買収評価、相続税路線価評価、固定資産税評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには不動産に関するカウンセリング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行っています。

◆所有不動産の現在の価値を知りたい方へ

不動産の価値はさまざまな角度から見る必要があります。収益物件はその収益を基に価値を算出し、分譲マンションは周辺の相場やメンテナンス状況を基に価値を評価します。不動産鑑定士が物件の特徴に合わせて的確な査定を行います。
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相続税の節税対策~不動産鑑定評価

◆相続時の不動産鑑定評価の重要性について

正当な税金は支払っても、無駄な税金は支払う必要はありません。財産のうち土地の評価いかんによって納税額が大きく異なっていっているのが現状です。土地は評価する人、評価方法等によって価格が異なってしまいます。相続の争いにならないためにも相続人の合意の基で不動産鑑定士による不動産鑑定評価をお勧めします。不動産鑑定評価書を基に財産の分割がスムーズにいき多くの方々が争いなく大変喜ばれています。
既に相続税申告をされている方でも5年10ケ月までであれば還付請求が出来、多くの方が相続税を還付されています。ぜひ、ご相談下さい。

◆土地評価の減額の仕方

通常、土地評価は、路線価評価×面積で求められますが、同じ広さの土地(敷地)でも周辺環境や土地の形状、どのように道路に面しているかによって、建築できる面積が制限されたり、住みやすさにも大きな影響を与えたりするため、公示価格よりも鑑定評価額が下がることがあります。相続税の時価は相続税路線価から求められた価格でなく、不動産市場での売買成立価格ですから不動産鑑定評価も併用して低く評価された方の価格を持って申告した方が最善です。

 

相続税の節税対策~小規模宅地等の評価減の特例

◆小規模宅地等の評価減の特例について

披相続人の居住用の土地つまり亡くなるまで住んでいた自宅の敷地にこの特例を適用すれば土地価格が大幅減になり節税されます。この特例を十分理解し、的確に適用しましょう。

基本的には、相続税申告期限まで居住を継続する「居住継続」の要件、売却等をせずそのまま所有し続ける「保有継続」の要件を満たすことが必要です。従来は2世帯間が自由に行き来が出来るか否かで適用できる範囲に差が設けられていましたが、改正後は敷地全体について特例の適用がなされます。
 

宅地等

現行

平成27年1月1日以降

上限面積

減額割合

上限面積

減額割合

居住用

240m2

80%

330m2

80%

事業用

400m2

80%

400m2

80%

不動産貸付

200m2

50%

200m2

50%

また特定居住用宅地と特定事業用宅地の両方を適用して宅地の評価減をする場合、これまでは調整計算を行ってそれぞれの上限面積を使うことができませんでしたが、平成27 年1月以降はそれぞれの上限面積を使用することができるようになります(最大730m2まで上限変更)。両方を適用することにより相続税価格の引き下げが図れるため有効です。お客様の状況によって異なりますので、まずは現状を把握し、相続税の対策をとられることをお勧めします。お気軽にご相談ください。

 

平成27年1月相続税改正~増額へ

◆政府が来年度の税制改正大綱を決定 相続税は増額へ

相続税は2003年1月に改正され、最高税率を70%から50%に引き下げると共に税率区分を広げました。その後見直しが検討されましたが、景気の低迷で見送られてきました。しかし財源不足の中で歳入を増やすために、平成25年度税制改正によって相続税の改正が確定しました。
適用は平成27年1月より。基礎控除額が引き下げられ、相続税が増額となります。これに伴いこれまで納税該当者ではなかった方も対象となりますので、相続税に対する正しい知識と事前の節税対策が重要です。

◆おもな改正点

(1)基礎控除額の引き下げ
遺産相続の際の非課税枠が小さくなります。
現行:基礎控除額・・・5000万円+(1000万円×法定相続人数)
改正:基礎控除額・・・3000万円+(600万円×法定相続人数)

<例> 夫が亡くなり妻と子供2人が相続する場合、相続資産総額が1億円の資産を相続する場合
現行:基礎控除額は5000万円+(1000万円×3人)=8000万円
課税対象額は 1億円-8000万円=2000万円
改正:基礎控除額は3000万円+(600万円×3人)=4800万円
課税対象額は 1億円-4800万円=5200万円

相続人が3人の一般家庭の場合、基礎控除額は4800万円に縮小され、課税対象額が現行法の2000万円より5200万円に上昇し、妻と子供2人が納める税金は増税になります。

(2)相続税率の見直し
税率40%の課税ラインが3億円から2億円に下がり、3億円ラインが45%に、そして6億円超が税率50%から55%に引き上げられます。

◆不動産鑑定評価等による節税対策

相続人が3人の一般家庭の場合、総資産が基礎控除となる8000万円以下であれば相続税対象外でしたが、改正によって、自宅、預貯金、その他の遺産を含めて総資産が4800万円を超える場合、相続税の該当者となります。この結果、相続税を納める人は現在の4万人から7万人に増えるといわれています。
しかし、小規模宅地等に係る特例の適応や時価にもとづいた不動産鑑定評価をすることで、財産評価額を引き下げ、節税することが可能です。節税は脱税ではありません。財産のうち土地の評価いかんによって納税額が大きく異なってくっているのが現状です。
信頼できる税理士(相続税申告の実績があること)や不動産鑑定士の的確なアドバイスを受けて下さい。

 

不動産を購入したときにはどのような税金がかかりますか?

◆印紙税、登録免許税、不動産取得税などがかかります。

(1)印紙税

土地の売買契約書や建物の建築請負契約書などには必ず印紙を貼って消印を押印します。これが印紙税の納付になります。借地権(地上権または土地の賃貸借権)の設定又は譲渡に関する契約書、建築請負契約書の場合も同様です。

(2)登録免許税

土地や住宅を取得すると自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記や移転登記をする事になります。登記は司法書士に依頼するのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかも知れません。しかし、登記の時必ず税金を納めなければなりません。これが登録免許税といわれるものです。   一定の要件を満たす場合は、軽減税率の適用があります。

(3)不動産取得税

不動産取得税とは、土地や住宅など不動産の所有権を取得したときにかかる地方税です。不動産の「取得」ということは、現実に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係ありません。また、その取得原因が売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただ、相続税による取得については課税されません。住宅や住宅用土地については、不動産取得税が軽減されます。

(4)取得税

所得税の確定申告のとき(住宅ローン控除)   税金は納めるのが通例ですが、中には戻ってくるものもあります。それが住宅ローン控除という所得税の特別控除です。

 

 

所有アパートの空室で困っています

◆まずは原因を解明することが重要

原因を突き止め、それに対する戦略を立てることで入居率アップを図ります。また資産価値の維持向上、投資収益管理などに関する業務もお引き受けいたします。

◆オーナー様の利益最大のために

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プロに賃貸不動産の運営管理を委託(プロパティマネジメント)することによって5000万円のNOI(手取り家賃)を6000万円にアップすることができたら、それは1億円の不動産価値の上昇につながるのです。よってNOI(手取り家賃)を形づくるプロパティマネジメントが大変重要なのです。不動産投資の先進国アメリカでは「不動産を買うことはプロパティマネジメントを買うこと」とまで言われています。さくらコンサルティングファームではオーナー様の利益の最大化を最優先。わずらわしい運営管理の一切を代行し、家賃収入確保だけでなく、将来のキャッシュフローを見据えた経費削減、資産価値の維持・向上などを適切にアドバイスを行います。

 

会計監査について

◆会計監査とは、どのような制度なのですか?

日本の会計制度は、企業会計原則を規範とし、商法、証券取引法、税法の調和をはかりそれらの関係諸法令によって円滑に実施されています。そして、日本の企業は、企業内容開示(ディスクロージャー)制度によって、その財務内容を株主などに公開することが義務づけられています。

まず、商法の規定により、企業は毎年会計年度末に株主に対して年次報告書を作成することが義務づけられています。この報告書には貸借対照表および損益計算書、営業報告書、利益処分案、そして附属明細書が含まれています。
さらに、証券取引法の規定により、有価証券を発行する企業は内閣総理大臣に有価証券届出書を提出する義務があります。上場企業には更に年次有価証券報告書および半期報告書の提出が義務づけられています。有価証券届出書および有価証券報告書には個別および連結財務諸表を始めとして、会社の概況、事業の概況、営業の状況、設備の状況に関する詳細な情報が記載されています。

手続名
法的・私的
法律名
清算・再建
会社更生
法的手続
会社更生法
再建型
民事再生
法的手続
民事再生法
再建型
会社整理
法的手続
商法
再建型
破産
法的手続
破産法
清算型
特別清算
法的手続
商法
清算型
私的整理
私的手続
なし
いずれもあり

 

◆どのような会社が監査を受けなければならないのですか?  

日本の監査制度においては、企業が作成する財務諸表に対して、社会的信用を付与し、ディスクロージャー制度を充実させるため、以下のような監査が行われています。

(ア)法令等に基づく監査

(1)証券取引法監査など
・証券取引所に上場されている有価証券や日本証券業協会に登録された店頭売買有価証券の発行会社など
・証券取引所等へ株式公開を申請しようとする会社 (証券取引法監査4,448社、平成15年3月当協会調べ)
(2)商法特例法に基づく監査
資本金5億円以上又は負債総額200億円以上の株式会社また、企業側の要請により、任意で監査(法令に基づかない監査)を行うこともあります。

倒産手続、会社更生法・民事再生法について

◆倒産手続きについて

倒産手続は、大きく分けて清算型と再建型の2種類があります。清算型とは、倒産者の資産をすべて換価処分し、債権者に分配して事業を廃止することを目指す手続です。
再建型とは、倒産者の資産の全部又は一部を残し、これを利用して事業を継続しながら負債を弁済していき、事業の建て直しを目指す手続です。また、倒産手続には、裁判所が関与する場合と関与しない場合とがあり、前者を法的手続、後者を任意手続といいます。
再建型の手続の場合は、通常は、大会社の場合は会社更生法、中小会社の場合は民事再生法を適用する場合が多いようです。

◆会社更生法と民事再生法のメリット、デメリットは?

会社更生法の対象は、株式会社に限られますし、事実上、大企業でなければ会社更生の申立ては認められません。 従って、有限会社や、協同組合などの株式会社以外の組織及び株式会社でも中小零細企業は、そもそも会社更生手続を選ぶことはできません。
大企業であれば、会社更生手続を選択することもできるわけですが、民事再生手続を選択するか、それとも会社更生手続を選択するかは、その会社を取り巻く様々な要因に左右されますので、何か絶対的な基準があって、それに従って機械的に決まるというものではありません。
もっとも、一般的には、会社の再建に不可欠な資産についての担保の設定状況や資金援助をする金融機関の意向といったものがポイントになることが多いようです。

(1)民事再生のデメリット
民事再生の場合、抵当権等の担保権はいわゆる別除権にあたり、再生手続とは無関係に権利を実行できます。従って、会社の再建に不可欠な資産に担保権が設定されていると、すべての担保権者との間で別除権の受戻しの合意を取らなければ、再生が不可能になります。しかし、民事再生の場合、申立てから約6か月で債権者集会が開かれることが通常ですから、再建に不可欠な多数の資産に多数の担保権が設定されている場合には、債権者集会までの間にすべての担保権者から合意を取ることは事実上不可能です。

(2)会社更生法のメリット
会社更生の場合は、担保権も更生担保権として会社更生手続の中に取り込まれてしまいますし、手続の進行も民事再生と比べると緩やかですから、時間をかけて担保権者の譲歩を引き出すことも可能になってきます。 よって、会社の再建に不可欠な多数の資産に担保権が設定され、権利関係が複雑な事案の場合には、会社更生を選択した方がよい、ということになります。

(3)会社更生法のデメリット
会社更生の申立てをする場合、裁判所が資金援助をする金融機関の意向を確認してからでないと申立て自体受け付けません。裁判所が会社更生開始決定を出したのに、二次破綻するようなことがあってはならないという姿勢をとっているためです。 従って、会社のメイン銀行がこれ以上資金援助しないという姿勢を見せた場合には、会社更生を選択することは、事実上難しくなります。

(4)民事再生法のメリット
民事再生の場合は、金融機関の意向いかんにかかわらず、申立て自体は認められます。しかし、メイン銀行が民事再生の申立てに同意していない限り、申立て後は基本的に資金援助を受けられないということになりますので、非常に厳しい資金繰りを強いられることになります。

 

土地や建物はどのように評価しますか?

◆土地はどのように評価しますか?

更地価格は、比準価格、収益価格および積算価格を関連づけ、かつ、公示価格を規準として評価します。更地とは、宅地(建物の建築が可能である土地)について、建物が存在しない状態における、また、借地権等所有権を制限する権利が設定されていない土地をいいます。したがって、耕作されていない農地や樹木のない山林は、宅地ではないので更地とはいいません。また、借地上に建物が存しない場合でも、それは借地権が付着しているので更地とはいいません。
更地の鑑定評価は、一般に、取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格、ならびに原価法に基づく積算価格を関連づけ、かつ、公示価格もしくは基準地価格を規準として決定します。なお、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きいときは、開発法に基づき求めた試算価格を比較考量して決定することになります。
>不動産鑑定・資産調査・分析レポート
>相続税の節税対策~不動産鑑定評価

◆建物はどのように評価しますか?

建物とは、一般に、屋根および周壁、またはこれに類するものを有し、住居、店舗、工場等その目的とする用途に供することができる状態にある土地上の建造物をいいます。建築中の建物がどの程度に達したときに独立の不動産となるかは、物理的構造のみを標準とすべきでなく、建物取引または建物利用の目的から、社会観念上独立した建物としての効用を有すると認めることができるか否かにより決せられます。

建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物と敷地は密接に関連しており、通常、両者は一体として鑑定評価の対象となりますが、地主が借地契約解除後借地人の建物を買い取る場合など、建物自体を評価する場合もあります。

「基準」は、建物の評価について「建物およびその敷地が一体として市場性を有する場合」  「建物およびその敷地が一体として市場性を有しない場合(例えば、歴史的建築物、寺院などの宗教建築物)」に分け、前者については、積算価格、配分法に基づく比準価格および建物残余法による収益価格を関連づけて評価するものとし、後者については、積算価格を標準として評価するものとしています。一般的には、建物の建築に要する費用に着目し再調達原価(価格時点において建物を新築する場合に要する建築費用)を建物建築後の経過年数等により減価修正して積算価格を求める原価法が多く採用されています。

 

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